なんかショボい。

平たく言えば"素人取引"で、法人取引なら、、負けですね。


　元セクシー俳優のしみけんが13日、自身のXを更新し「不動産投資やられました」とつづった。

　しみけんは「【注意喚起】」と銘打ち「不動産投資やられました」と報告。「現状利回り13.5%の新潟の物件を売買契約。明日午前に1800万弱の決済」と新潟の物件を購入したといいうものの「そんな前日の本日18時に『すみません。入居者がほぼ全員退去予定となりました』と伝えられたという。しみけんは「利回り上げるためカモフラージュ要員を住まわせ売れたら退去か？」といい、「動画にして入居者を募ろう…」と力なく結んだ。

 　その後、「とりあえず　弁護士先生2名　行政書士先生2名（注＝司法書士の先生と訂正あり）のチームで対応協議中」と専門家とともに対策を練ることを伝え、「今解約すると違約金約360万円。 手付解除の期日(2/7)が過ぎた時点での知らせ… 数少ない部屋数で 2/7-13でそんなドタバタ退去する？」と物件を怪しんだ。

　さらにここまでの件がニュース化されたことを受け、きょう14日にもXを更新。「Yahooニュースにも取り上げられたので補足」として、「現所有者が退去予告について、少なくとも1月中には把握していたことが判明しています。本件売買契約締結時に本件退去予告がなされていたにもかかわらず、退去がなく今後も賃借人が存在するかの如くレントロールを開示した上で、弊社に購入の意思決定をさせていたことになります」と事実ベースで報告。 

　続けて「今、その不動産会社にいるのですが 清廉潔白の取引であれば、決済が行われなかったことについて、こちらが足を運んでいるのに『どういうことですか？』と事情聞くことがスジと思いますが そんなこともなく『お引き取りください』との事。(弁護士書面で不動産売買契約の残代金支払い日の延期についての申し入れをしている)」「裁判用に全てレイバンメタで録画録音しながら、待合室にいます。(社員の方に社長が戻られるまでお待ちくださいと通された)が、電話でやりとりをしていた不動産の人間から電話があり『お引き取りを』と」と、相手方の会社にいることを伝えた。

 　しみけんは最後に「会わない理由、あるのですかね」と結んだ。

1800万円と違約金(手付金)360万円の物件???

2000万円程度の中古の二階建てアパートですかね???

検索すると、、

不動産「本日、退去者が4人出ました。」


しみ「え！？8部屋のうち6部屋埋まってて4人退去だと…2人しか残らないじゃん。現状利回りが13.5%だから買ったのに、それだと5%切るよね？」


これを聞いたとき

「カモフラージュ要員を住まわせて現状利回りを上げていた？」と勘繰ったが、本当のところは現時点ではわかりかねる。


2025-02-15 00:50:01


普通は「満室時利回り」で計算しませんかね??
だって空室なんていつでも発生します。
大学近い物件なら毎年春に入れ替わります。
６／８室計算で利回りが13.5%?????
それに釣られている方がバカでしかない、、、、、


>利回り上げるためカモフラージュ要員を住まわせ

これは「あるある」で、別に不思議ではない。

それに入居者は退去するもので、、、

どんどん入居させる客付け力は必要です。

退去の度にクリーニング。

壊れたらリフォーム。

ランニングコストもかかります。

自分でDIYやってコスト削減です。

※2024年だけでメンテはクリーニングと機器修理交換・フルリフォームとかで500万円位の修繕費でした。


また、、

そこにヌシとして20年30年棲み続けて妖怪化するレベルはあまりないですね。

その場合、部屋で突然死・病死するリスクも高まります。

介護制度のおかげで大抵は病院でなくなりますが、、

死体の第一発見者になる事も稀にあります。はい。



>現状利回り13.5%

これはちょっとあり得ない(笑)

※釣られたヤツがアホというレベルの擬餌針釣りみたいなものです。


相場より安いから利回りが良い、それなのに地元業者が確保していないなら、、
モンダイ物件(売れないワケアリ)なんですよ。


前にも書いたことありますが「不動産に掘り出し物は無い」です。

これはマストです。

そう思った方が失敗は無い。

相場以上の値付けが普通で、、、

特に今は絶賛値上がり中。

賃貸だろうが売買だろうが「掘り出しモノ物件」ってのは「ワケアリ」しかないです。

そもそも条件の良い物件は、、市場に出ない。

プロの物件掲載のレインズに載ったりしない。

当然アットホームやアパマン、スーモやホームズに載ったりしない。

表に出ない。

良い物件なら業者が自分で買うし、、

データとして載る前に業者間クチコミや紹介で売れてしまいます。はい。

これは賃貸でも同じで、、

人気物件はその管理会社の持っているお得意客を直ぐにつけますから、、

それもクリーニングとか間に合わないスピードで、、

市場に「空室あり」とは出ないんですよ。



>清廉潔白の取引

あははははははは。
ここ笑うところかと思ってしまった(笑)
法人取引って生き馬の目を抜く取引ですからねぇ、、
相手に何を期待する??と思います。はい。
その辺り契約書でがんじがらめにしてなかったんですかね??

どんな契約書で締結したか、、法人はそれだけです。


>弁護士先生2名　行政書士先生2名 

なんて書いているんで、、

法人取引だと思うんですけどね、、、

法人取引は消費者センターは使えない。

法人はそれをクリアした存在、大人の取引、として見られるので、、

事業者の方は、日本弁護士連合会の中小企業を対象とした相談窓口など、事業者向けの相談窓口をご利用ください。

と書かれています。

手付流しするか裁判費用かけて訴訟するか、、です。


それに、、

いきなり全空室キャーーーになっても、、

そこに客付けできることが不動産賃貸業だと覚悟しなきゃこの業界には入らないことですね。

そもそも"新築"だと、、

全空室がスタートですからね。はい。



20年前、、

ワタシがこの業界入って、、、

オーナーさんの組合とかで役員していましたが、、

そこで話す売買の単位は安くて一棟8000万～1億円で、、

その頃の満室時利回りは10～11%位で「良かった時代」です、、

Aオーナー　8000万の5階建て中古マンション買ってん、
ワタシ　へぇぇ、20部屋位?えらい安いなぁ、ローン?
Aオーナー　でな、いきなり8部屋空室やねん、
ワタシ　また客つきますよ、
Aオーナー　8室やでビビるわぁ、、どないしょ、
ワタシ　アハハハハハ、

そんな時代でしたね。


記事のコメント欄
不動産業に関わってますが、13.5%はあり得ない利回りです。
7年で回収出来る美味しい物件なら不動産業者は販売せず自社で保有します。
残念ながら参入するには準備不足かと思います。
無事契約解除出来る事をお祈りします。

私も収益物件を何棟も所有しておりますが、必ずレントロールで入居人の契約年月日を確認します。もし売却のためのサクラならまだ契約して間もないはずですから。確認不足かもしれませんね。
ただ契約書交わす時に引き渡しまでに入退去、修繕など何かあった時は買主に遅滞なく報告する義務がありますので、そこをつけば良い方向でいけるのではないかと思います。

不動産投資をするならそれなりの知識を身につける必要はあるでしょう。
 そして危機管理を回避する手段として 「ネガティブ等情報サイト 宅建業者」を検索してください。 国交省が運営している行政処分を受けた業者名が処分の内容と共に閲覧できます。 検索すればおそらく地元で頻繁にCM流しているような不動産会社の名前も出てくると思います。 それくらい不動産関係の闇は深いんです。

要は素人がプロの土俵に上がる世界が不動産ビジネスです。

教科書は無い。

誰も教えてくれないし、誰も注意してくれませんよ。

賃貸住宅共同組合とか

オーナーさんたちの組合でも上手く機能して成功しているところは少ないと思います。

皆さん色々ビジネス事故して経験してきていますね。

教えてクレクレ助けてクレクレなオーナーさん多すぎて嫌で退会しました。



「現状調査中で話すことは無いんで『お引き取りを』」ですかね。
なんつーかこの業者の常套手段で、、
何度も繰り返して「手付流し稼ぎ」してそうですね。
とにかく契約書文面次第です。






契約解除にせよ、法的対処も労多くめんどいです。

事前の準備が100%です。



契約時満室ほくほくでも、、
一か月後に全室から解約通知くるかもしれないんで、、、、
オーナーがしみけん?引っ越すわ！もありそうで、、
つまり買った直後から発生する空室、、
「空室との終わりなき戦い」です。
だから「今空いたからと言って何か問題か?」と相手も思っている。
信義誠実がーと言ったところで、、これが賃貸不動産ビジネスなんですよ。
客付け力と、、
各種コストダウンです。
成功している若手オーナーさんて、、
プロが手を出さないボロ物件を安く手に入れて自分でリフォームして賃貸に出していますからね。
不動産ビジネスって、、
素人は手を出さない方がケガしない世界です。



取り敢えずこの辺で。
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